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碧桂園項目總經(jīng)理職責 碧桂園項目部組織架構篇一

一、進度控制

進度控制是項目管理的重要內(nèi)容之一，能否成功地控制進度直接影響了項目的資金運作和成本，決定了能否實現(xiàn)對客戶的交樓承諾，關系到公司的成本和聲譽，是一項不容忽視的重要工作。進度控制的內(nèi)容很多，這里僅站在項目部的角度，從事前、事中和事后三個過程談談對進度控制的認識和體會：

（一）事前控制

碧桂園項目的特點是占地面積大，往往位于郊區(qū)或

二、三線城市。因此，作為項目部，在項目啟動前，必須站在項目整體開發(fā)的角度上，和集團其它部門一起，全面、細致和周密地做好整個項目開發(fā)策劃、規(guī)劃、方案和計劃工作，這是整個進度控制的關鍵。

1、做好整體小區(qū)的規(guī)劃工作

2、合理確定項目的標高

3、做好土方平衡計劃工作

4、做好市政管線規(guī)劃設計和綜合管線平衡工作，并根據(jù)項目總體計劃制定好市政報建，施工計劃。

5、對地質(zhì)進行詳細的勘察。選擇合理的基礎類型和樁型。

6、制訂項目開發(fā)，施工計劃，做好各項工作的穿插，盡可能縮短時間。

7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作

8、做好設計變更圖紙會審和技術交底工作

9、督促施工單位及時進場，做好“三通一平”和場地交接。

10、督促施工單位按合同約定的時間，編制詳細的施工計劃，作為進度控制的依據(jù)。

1、做好整體小區(qū)的規(guī)劃工作

首先應根據(jù)項目各方面實際情況，與公司的有關部門一起制訂整個項目的分段開發(fā)計劃和順序，統(tǒng)一意見后據(jù)此制定項目外部交通和內(nèi)部臨水、臨電、市政和施工道路、臨設、材實堆放、攪拌站、辦公室等布置和計劃，做到統(tǒng)一規(guī)劃、有條不絮、避免重復投資，以利于加快進度，節(jié)省投資。其中，臨水盡可能就地取材，利用合格的河水、水庫水和地下水，這樣有利于節(jié)省投資；臨電根據(jù)開發(fā)計劃合理布置；場內(nèi)盡量提前施工小區(qū)市政道路作為施工道路，這樣一方面能保證場內(nèi)運輸，另一方面也有利于文明施工，對土質(zhì)較好的地段，可采用先利用底層砼路面作為施工道路，施工完成后再澆筑面層砼。土質(zhì)較差地段的市政道路，可采用先倒底層砼路面作為施工道路，施工完成后再鋪上瀝青；臨設材料堆放現(xiàn)場，辦公室等場地應盡可能放在不影響施工，距離比較近的位置，避免多次搬遷，減少搬遷費用。攪拌站應考慮交通運輸問題，放在較晚開發(fā)，且便于交通運輸和取水的位置。另外，碧桂園的項目多數(shù)處于山區(qū)，還必須考慮防洪措施，做好邊坡防護、截洪溝和場地排水工作。

2、合理確定項目的標高

對一個大型小區(qū)來說，土方工作量是非常大的，因此合理確定項目的標高是一項非常重要的工作。合理確定項目的標高可以大大地減少土方的開挖和外運，同時也減少了市政管線的埋設深度。從而達到加快進度，節(jié)省造價的目的，標高的確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢的標高問題以及土方平衡問題，必須與設計院共同進行。

3、做好土方平衡計劃工作

接收場地后必須對場地標高進行的精確測量，按初步確定的標高準確計算挖方量的填方量。如果不能滿足平衡要求，可在不影響與外部市政道路、管線連接，不影響場地排水等問題前提下適當調(diào)整標高。

土方平衡運轉中，應注意以下幾個問題：

⑴、對開挖出來的石方應充分利用，可用于場地的道路回填、換土和擋土墻的原材料，以達到節(jié)省造價的目的。

⑵、對于含水量很大的土，如淤泥等，必須堅決運走，不能用于建筑物的回填，否則不但不能節(jié)省造價，還會大大提高基礎處理的成本和時間。

⑶、含有大石塊的土或者石塊不能回填在準備進行樁基礎施工的場地上，否則會大大增加樁基礎施工的難度，增加成本和延緩施工的進度。⑷、魚塘、水池應該抽干水，適當處理后再回填。

4、做好市政管線規(guī)劃設計和綜合管線平衡工作，并根據(jù)項目總體計劃制定好市政報建，施工計劃

小區(qū)內(nèi)的涉及的市政管線比較多，主要有市政排水、排污、強電、弱電、自來水、煤氣等。這些管線又分屬于不同施工單位進行施工，為了避免管線漏設、位置沖突、埋深過深或過淺等問題，保證與外部市政管線的順暢連接，并及時做好報建和施工工作，確保順利驗收。必須在開工前做好小區(qū)市政管線的規(guī)劃設計和綜合平衡工作。并根據(jù)小區(qū)的開發(fā)計劃合理設計方案。制定報建計劃和施工計劃，配合施工和驗收交樓工作的進行。

5、對地質(zhì)進行詳細的勘察。選擇合理的基礎類型和樁型 碧桂園的產(chǎn)品類型按系列定型的，因此對±0.00以上部分的成本和工期可以說是基本固定的，影響產(chǎn)品的成本和工期的主要是基礎部分。根據(jù)不同的地質(zhì)情況，設計不同的基礎，例如天然基礎、夯擴樁基礎，預應力管樁基礎，人工控孔樁基礎，鉆（沖）孔樁基礎等，上述基礎的成本和工期的差別是非常大的。

地質(zhì)鉆探工作，其成本占建筑施工總成本的比例是非常小的，但它是基礎設計的依據(jù)。因此對成本和工期的影響又是非常大的。

因此，必須認真、細致做好地質(zhì)鉆探工作，選擇合理的基礎類型和樁型。這是需要注意的是，一般房地產(chǎn)大公司經(jīng)過簽訂的都是框架協(xié)議，價格比較低。因此有時難以避免會出現(xiàn)偷工減料和做假資料的情況，導致地質(zhì)報告與實際地質(zhì)情況不符，以致設計錯誤，造成難以挽回的損失。以前富力等房地產(chǎn)公司都曾出現(xiàn)過這種情況。因此，要求項目部必須派有能力，責任心強專業(yè)工程師全程跟進，確保鉆探工作的準確性和可靠性。

6、制訂項目開發(fā)，施工計劃，做好各項工作的穿插，盡可能縮短時間。

項目的進度，并不是單指施工進度。它包括方案、開發(fā)報建、專業(yè)審查、招投標和各種證件（規(guī)劃、施工許可證和預售證等）的取得、各種驗收（規(guī)劃和各專業(yè)驗收等）和備案等工作，而這些工作反過來又不同程度地影響施工進度。再加上碧桂園工程是各工程公司負責進行的：土建是由騰越負責施工的，機電是由機電公司負責施工的，精裝修是由雅俊公司施工的，園藝、綠化也有專業(yè)公司，土方是土方隊施工的，而自來水是由自來水公司施工的，煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷等隊伍。參建單位很多，協(xié)調(diào)管理的工作量很大，項目部在某種意義上起到了總包的作用。因此必須以片為單位，制訂整個片區(qū)的整體開發(fā)建設計劃，并做各項工作的穿插和組織。

7、做好內(nèi)外的溝通協(xié)調(diào)工作 包括：對外做好與政府有關和周邊村民等利益相關者的溝通協(xié)調(diào)，保證施工的順利進行。對內(nèi)做好與集團各有關部門的溝通協(xié)調(diào)工作，保證圖紙、施工單位和資金等各種資源的及時到位

8、做好設計變更圖紙會審和技術交底工作

施工前應組織項目部、監(jiān)理和施工單位對施工圖紙進行嚴格細致的審查，發(fā)現(xiàn)其中存在問題并由設計進行修改，保證施工的順利進行，避免因圖紙錯誤或對圖紙理解錯誤造成返工，影響施工進度。

同時，還應由項目監(jiān)理公司對施工進行技術交底，針對產(chǎn)品特點，明確有關要求，對可能出現(xiàn)的通病及預防措施對施工單位進行技術交底，盡可能避免因質(zhì)量問題造成返工，延誤工期。

9、督促施工單位及時進場，做好“三通一平”和場地交接。

10、督促施工單位按合同約定的時間，編制詳細的施工計劃，作為進度控制的依據(jù)。

（二）事中控制

施工過程中的進度是進度控制的一項重要工作，室外重要在于及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，找到根本原因或主要矛盾，要及時進行處理和化解。

1、加強檢查和督促

主要是檢查施工單位的計劃落實情況和人、材、機情況，發(fā)現(xiàn)異常應及時查找主要原因，采取相應措施進行處理。

2、加強組織、管理

碧桂園的施工隊伍很多，有土方、土建、機電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊，水平參差不齊。各施工單位只對自己施工單位范圍負責，因此作為項目部的管理責任和協(xié)調(diào)工作量很大，必須全面、細致地做好整個項目的施工組織，保證各專業(yè)施工及時進場和穿插。同時還必須加強管理，抓好施工的質(zhì)量和安全，確保施工順利進行，才能保證施工進度。

3、加強協(xié)調(diào)和溝通

主要包括：

加強與當?shù)卣爸鞴懿块T的溝通，爭取他們的最大支持和幫助

加強與工地周邊村民及有關利益團隊，個人的溝通、協(xié)調(diào)，為施工創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，保證施工的順利進行。

做好與集團各有關部門的溝通協(xié)調(diào)工作，在工作上得到他們的理解和幫助，保證圖紙各項安排和各種資源的及時到位。

做好與項目內(nèi)部各參建單位，如監(jiān)理、施工單位的溝通，了解他們存在的問題和困難，盡力協(xié)助、支持他們進行解決。同時針對碧桂園參建單位多、各單位僅對自己的自己施工范圍負責的特點。全力做好協(xié)調(diào)工作，可采用現(xiàn)場會，定期（如期）召開各參建參加協(xié)調(diào)會議等方式，及時發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的各種問題并加以協(xié)調(diào)處理，保證施工的順利進行。

4、及時、果斷地處理各類突發(fā)事件，保護公司的利益和聲譽，確保項目的進度。 碧桂園的項目具有處于市郊，或

二、三線城市，與村莊交接，且具有開工面積大、參建單位多、工人素質(zhì)參差不齊等特點，因此難以避免會出現(xiàn)各種突發(fā)事件。作為項目部，應盡早發(fā)現(xiàn)事件的苗頭，及時、果斷地進行處理，對通過努力處理不了的問題，需迅速向集團上報，爭取集團的支持。

（三）、事后控制

主要是事后需組織項目部、監(jiān)理和參建單位進行認真總結，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免類似的情況再次發(fā)生，不斷提高項目部的進度控制能力。從韶關碧桂園的情況來看，影響項目進度主要原因事前主要是：（1）、沒有提前施工小區(qū)的市政道路作為施工通道，影響了整個小區(qū)的交通運輸。（2）、沒有做好小區(qū)的土方平衡，導致土方反復運進和運出，對西片的進度造成了嚴重影響。

韶關項目北片吸取了西片的經(jīng)驗教訓，提前施工市政道路、認真做好土方平衡，取得了比較理想的效果。

事中影響項目進度的主要有以下幾個因素：（1）、施工單位的資金實力和自身管理水平

以東片的幾家外判單位為例，目前造成進度滯后的最主要原因是這幾家單位存在資金實力不足，無力購買裝修鋪貼材料，水電等材料。再加上存在不同程度的分包情況，導致管理水平難以達到要求，解決問題不及時造成的。（2）、其他單位的影響

如西片，由于前序施工單位的進度達不到要求，使后續(xù)施工單位不能及時進場。（3）、材料價格上漲的影響

如東片幾家外判單位因材料價格上漲而停工。

從事中控制情況看，影響項目進度的主要因素還是施工單位的資金實力和管理能力。因此，建議集團重視招標工作，選擇真正有實力的施工單位，以保證項目進度目標的實現(xiàn)。

二、質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是項目管理的重點，作為項目部，必須認真做好質(zhì)量控制、確保產(chǎn)品的質(zhì)量，維護公司的聲譽和利益。這里主要站在項目部的角度，從施工前、施工中、施工后三個過程談談對質(zhì)量控制的認識和體會。

（一）、施工前控制 施工前控制是質(zhì)量控制的重點，應事先對影響質(zhì)量的各種因素加以控制。而不能消極被動地等待出現(xiàn)質(zhì)量問題再進行處理，造成不必要的損失。作為項目部，事前建議抓好以下幾個環(huán)節(jié)：

? ? ? 確立質(zhì)量管理目標，并加以貫徹落實，并建立有效的整體質(zhì)量管理體系。選擇水平高、責任心強的項目部工程管理人員，建立質(zhì)量制度，責任到人 選擇好的監(jiān)理單位，并檢查督促他們根據(jù)項目的實際情況和可能出現(xiàn)的問題制訂符合實際情況、切實可行的監(jiān)理細則，落實安排質(zhì)量和數(shù)量滿足要求的監(jiān)理人員進行監(jiān)理工作。

? 選擇資金好，管理能力強的施工隊伍，并督促他們建立和落實有針對性的、有效的，可實施的施工方案和質(zhì)量控制措施。

? 施工單位是施工實施者，也是質(zhì)量控制的關鍵。選擇好的施工隊伍，根據(jù)項目部各方面的實際情況，制定有針對性的施工方案和質(zhì)量控制措施是做好質(zhì)量控制的一項很重要的工作。

? 做好圖紙會審和設計交底工作，使施工單位能理解設計圖，避免因設計錯誤或對圖紙理解錯誤造成質(zhì)量問題。

? ? 做對施工技術交底工作，并參與監(jiān)督、施工單位做好對施工組技術交底。做好對施工方案的審核

（二）、施工中質(zhì)量控制

施工中質(zhì)量控制主要是要加強檢查和管理，及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題。

1、采用樣板引路，對于各項工程，盡可能先做一個樣板。

2、認真、監(jiān)督各級質(zhì)量管理人員的工作到位，包括施工員、質(zhì)委員、監(jiān)理工程師，工程部人員等。 加強檢查和抽查，及時發(fā)現(xiàn)存的質(zhì)量問題，嚴格執(zhí)行驗收程序，保證質(zhì)量控制體系的效運行。對于有代表性或者比較重林的質(zhì)量問題，一定要做到以下幾點：（1）必須查明質(zhì)量問題的根本原因。

（2）必須明確責任，對引起較大損失的單位和個人必須給予相應處罰和處理，以示警戒。

（3）必須落實對各參建單位的教育工作，避免類似問題的再次發(fā)生。（4）認真落實做好各專業(yè)工程驗收和交接工作（5）認真落實好產(chǎn)品保護工作

（6）對進場材料必須嚴格把關，保證施工單位按合同保證材料的質(zhì)量

個人認為，施工過程的質(zhì)量控制要注意以下三個問題：

1、堅持按質(zhì)量標準、施工規(guī)范和施工圖紙進行施工和驗收質(zhì)量標準是質(zhì)量管理控制和驗收的依據(jù)，碧桂園集團目前已經(jīng)是國內(nèi)名列前茅的房地產(chǎn)集團，質(zhì)量是企業(yè)的生命。因此，完全有必要執(zhí)行國家質(zhì)量標準，施工規(guī)范，嚴格按施工圖紙進行施工，這樣才有可能真正地保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)。

2、管理要堅持以人為核心的原則

人是工程實施的管理者和實施者，各級施工和管理人員是否稱職，直接決定了質(zhì)量控制的效果。因此，施工過程管理必須嚴抓人的因素，堅持以人為核心，加強對各級人員的管理，保證他們能稱職和到位。

首先，施工班組是施工的實際操作者，其能力素質(zhì)、責任和配合程度直接決定了施工質(zhì)量水平。因此，對施工班組，一方面要加強教育和技術交底，嚴格要求，另一方面對水平、素質(zhì)不符合要求的班組要堅決撤換，才能保證施工質(zhì)量控制的實施。另外對施工員、質(zhì)安員、監(jiān)理工程師、總監(jiān)工程部人員也需嚴格要求，督促他們工作到位，對不稱職人沒要予以更換。

3、堅持公平、公正和科學的處理原則

對施工過程中出現(xiàn)的問題，要尊重事實，尊重合同，以數(shù)據(jù)為依據(jù)，客觀公道處理，以保證施工的質(zhì)量。

（三）施工后質(zhì)量控制

主要是組織施工，監(jiān)理和工程部進行認真總結，避免類似問題再次發(fā)生，并研究如何進一步提高施工質(zhì)量水平。

韶關項目西片目前在住宅，市政存在的問題較多。這主要是施工前、施工中和施工后的控制工作沒有完全到位造成的，同時特別在市政施工上，施工單位沒有嚴格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標準進行施工，也是造成市政質(zhì)量不理想的重要原因。綜上所述，個人對質(zhì)量、項目進度管理有以下認識和體會：

一、項目的質(zhì)量、進度和成本控制不是絕對矛盾和相互制約的。質(zhì)量是企業(yè)的生命，犧牲質(zhì)量是追求進度和成本的產(chǎn)品是難以被客戶認可和接受的。因此，只有認真做好質(zhì)量管理，把質(zhì)量控制在一個合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延誤和成本增加，才能保證項目的進度和成本控制目標的實現(xiàn)。因此，從這個意義上來說，質(zhì)量、進度和成本控制的利益目標是一致的，只有做好項目的質(zhì)量管理工作，才能保證進度、成本控制目標的實現(xiàn)。

二、無論是質(zhì)量、進度和成本控制，事前控制是關鍵。因此在項目啟動前、動工前必須從全局出發(fā)認真、周密、細致地做好規(guī)劃、統(tǒng)籌和各項準備工作，才能達到理想的效果。

三、項目管理就象一臺大機器一樣，是由無數(shù)的零件（細節(jié)）組成的，一個零件出了問題，就會減慢甚至終止機器的運作。因此，在做好全盤計劃、統(tǒng)籌的基礎上，還必須加強管理，確保各人員工作到位，處理好每一個細節(jié)，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。

四、目前項目部的工作主要存在以下困難：在對外方面由項目多處在市郊和

二、三線城市，政策法規(guī)相對不太完善，政府各部門和周邊村民在征地、項目施工等問題上給項目的進度造成了很大的影響。從集團內(nèi)部來說，集團內(nèi)部部門較多，流程較長，而且項目多、分布廣，也使各部門人員對項目的具體情況難以有充分的了解，致使內(nèi)部處理問題的時間偏長。在項目管理上，由于參建單位很多，分工過細（分土方、土建、機電、裝修、園建、綠化、鋁合金等）且各參建單位是對其施工范圍負責，造成項目總體管理統(tǒng)籌責任很重，協(xié)調(diào)工作量非常大。因此，要求項目部對外必須認真做好與各級政府，主管部門及周邊村民、企業(yè)等利益相關者的溝通、協(xié)調(diào)工作，保證項目的一個良好的外部環(huán)境；對上必須加強與集團各主管部門的溝通和交流，使他們能及時掌握項目的實際情況和需求，才能保證各項資源的及時到位；在項目內(nèi)部必須做好對各參建單位管理、溝通和協(xié)調(diào)，做好整個項目的計劃和統(tǒng)籌，才能保證質(zhì)量、進度和成本控制目標的實現(xiàn)。

五、從施工角度來說，施工單位是施工工作實施到立體，施工的進度和質(zhì)量很大程度取決于施工單位的素質(zhì)和能力，以韶關項目為例，東片外判的住友、機施等單位由于資金、管理等問題，目前已基本處于半停工狀態(tài)，質(zhì)量、進度控制難以進行。西片騰越不同的施工隊伍，其進度、質(zhì)量差別也很大。因此，需要集團大力重視施工單位的選擇問題，選擇符合要求的施工單位，才能保證施工質(zhì)量進度和成本控制目標的實現(xiàn)。

碧桂園項目總經(jīng)理職責 碧桂園項目部組織架構篇二

碧桂園馬來西亞新山項目怎么樣？

為什么想去調(diào)研碧桂園森林城市，這個遠在赤道的房地產(chǎn)項目，是因為我每天都在被它的廣告轟炸著。在飛機上，無論什么航空，目的地是哪里，雜志背后的廣告都是碧桂園森林城市。其它形式的廣告不勝枚舉，我真的有點被洗腦了，感覺遠在新加坡，有個智慧生態(tài)城市，等著人們?nèi)ネ顿Y，去居住。

當我聽到亞航因為有很多中國人去森林城市看房，將于五月底開通從廣州飛往新山（項目所在地）的航班時，我意識到，我必須去考察一下了。我們通常看到的廣告是這樣的：新加坡旁，請問新加坡旁是哪里？碧桂園巧妙的回避了項目所在地馬來西亞，而選擇了新加坡去宣傳。大部分人看到馬來西亞的房地產(chǎn)項目應該都不會有太多興趣吧。簡單介紹一下，這個項目在馬來西亞大陸最南端，柔佛州的首府新山。柔佛州因為靠近新加坡，經(jīng)濟水平略好于其他省，但不是經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)。新山是馬來西亞第二大城市。這個馬來西亞經(jīng)濟發(fā)達省份的首府是什么樣的呢？新山并不發(fā)達，治安也欠佳，它只是正好在新加坡旁邊而已。這個城市一般地帶的當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商的房價是5000-7000馬幣一平米，富力地產(chǎn)在新山的項目是8000到1萬1馬幣一平米，碧桂園在新山開發(fā)的金海灣項目是1.1萬馬幣左右一平，森林城市的項目是1萬2至1萬6馬幣一平，現(xiàn)在的匯率是1.6左右。下圖把各項目的位置都標出來了，新加坡與新山市之間總共有兩個關口。關口1在北部，直通新山市市中心，富力的公主灣項目就建在馬來西亞那邊的關口，處于新山市中心的地區(qū)，位置非常好。目前從關口1到新加坡市中心有輕軌項目在談，新加坡政府還沒有批準，如果可以落實，那么從新加坡到新山會方便很多，富力的房價也會漲。下圖是富力的項目： 碧桂園的金海灣項目在新山市中心西北部。森林城市項目在新山比較荒涼的地區(qū)，挨著關口2，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到森林城市。目前，新加坡政府已經(jīng)批準在森林城市設置第三個關口，但是不確定以什么樣的形式，碧桂園在申請修一座橋從森林城市直達新加坡，如果沒有通過審批，那么就會以港口海關的形式存在。新加坡政府會同意修這座橋嗎？我只知道如果天天有中國房地產(chǎn)商在你本來就小領土周圍自建陸地，不斷逼近自己的國家，這是件多么鬧心的事情。富力雖然沒建人工島，但也在不斷填海擴張陸地。關口1那邊，馬來西亞和新加坡之間的不過2公里，富力填海填了幾百米，馬上就要越過國境線，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感覺。碧桂園的金海灣項目在新山市中心西北部。森林城市項目在新山比較荒涼的地區(qū)，挨著關口2，因為是人工島，需要先到馬來大陸，再從自建的橋上到森林城市。目前，新加坡政府已經(jīng)批準在森林城市設置第三個關口，但是不確定以什么樣的形式，碧桂園在申請修一座橋從森林城市直達新加坡，如果沒有通過審批，那么就會以港口海關的形式存在。新加坡政府會同意修這座橋嗎？我只知道如果天天有中國房地產(chǎn)商在你本來就小領土周圍自建陸地，不斷逼近自己的國家，這是件多么鬧心的事情。富力雖然沒建人工島，但也在不斷填海擴張陸地。關口1那邊，馬來西亞和新加坡之間的不過2公里，富力填海填了幾百米，馬上就要越過國境線，站在富力眺望新加坡，唾手可得的感覺。那么這個項目究竟如何呢？先跟隨我的腳步一起來看看。周日早上從新加坡chinatown（市中心地帶）出發(fā)驅車前往森林城市，從chinatown到海關用了20分鐘，過新加坡的海關用了一分鐘，馬來西亞海關用了十分鐘，從馬來海關出來到碧桂園用了十五分鐘，總共花費46分鐘。但這是幸運的情況，如果是在節(jié)假日或上下班高峰期有可能排很久的隊。這是從馬來海關前往碧桂園時路邊的景象，荒涼：

到達售樓處：很多的銷售人員，大部分是中國人，少量馬來西亞當?shù)厝恕４蟛糠种袊N售真的不了解情況，口徑也不一致，馬來西亞的銷售就靠譜些，了解的情況更全面。看房的人非常多，一周七天都是如此，大部分人是中國人，每天要接待20多個團，不得不感慨中國人對于購房的熱情：樣板間，樣板間裝修的處于中檔水平：樣板間，樣板間裝修的處于中檔水平：所謂的森林城市，打開窗就看到森林，就是在你的窗戶外面種一些植物，森林城市真的是概念上的，熱帶小區(qū)的植被覆蓋都很好，如果你需要打開窗戶看到植物，為什么不自己種？所謂的森林城市，打開窗就看到森林，就是在你的窗戶外面種一些植物，森林城市真的是概念上的，熱帶小區(qū)的植被覆蓋都很好，如果你需要打開窗戶看到植物，為什么不自己種？海邊：海對面就是新加坡jurong工業(yè)區(qū)，森林城市的海景并沒有什么可看的：以上是所見，現(xiàn)在說說所聞。森林城市這個項目，碧桂園持股60%，柔佛市官方投資公司持股40%，這40%中有70%是由柔佛蘇丹持股的，30%由當?shù)卣钟小ｑR來西亞是君主立憲制國家，每個州都有一個自己的君主，沒有實權，但是很富有。馬來西亞全國的君主是由各個州的君主輪流擔任的，明年將由柔佛州蘇丹擔任。即使沒有實權，多少也會趁在中央的時候努力推進一下自己的生意吧。蘇丹也持有碧桂園在新山的另一個項目金海灣10%的股權，在馬來西亞，有個背景強硬的甲方是非常重要的。如果一個外國人在碧桂園買房子，可以貸款，只需要交10%的首付。同樣在新山開發(fā)項目的中國地產(chǎn)商富力地產(chǎn)，就沒有這個能力。如果一個外國人在富力地產(chǎn)買房，必須全額付款，不能貸款。

森林城市項目規(guī)劃期20年，從2013年開始建設，填島填了三年，剛建成第一個島的1/3。總共要建設4個島，一個島是住宅區(qū)，一個島是旅游區(qū)，一個島是商業(yè)園區(qū)，還有一個島是教育區(qū)。碧桂園希望各項產(chǎn)業(yè)互相帶動發(fā)展，但是這可行嗎？旅游區(qū)，誰會來這里旅游？馬來西亞新加坡周邊有無數(shù)大大小小的小島，自然環(huán)境遠遠好過森林城市。森林城市周圍的海都不干凈，東邊隔岸相望的是新加坡的工業(yè)園區(qū)，西邊隔岸相望的是新山的集裝箱港口，這片海域行駛或停靠著無數(shù)的郵輪，你會下去游泳嗎？我不會。而且，森林城市是人工島，處于深水區(qū)，沿岸沒有緩坡。根據(jù)銷售人員的說法，將要建人工沙灘，規(guī)劃一片可以下海的區(qū)域。總之，森林城市真的不適合下海戲水。那么大家來這旅游玩兒什么？說是有可能引進賭場，如果真的有賭場開在這里，這片樓盤一定升值，但是有可行性嗎？馬來西亞目前只有云頂一個賭場啊，賭場的營業(yè)牌照是非常不好拿的。而且馬來西亞主要是穆斯林為主，在穆斯林的教義里是不能賭博的，所以開賭場不光是政府層面的問題，還有種族方面的問題。個人觀點，如果開個主題公園，還有可能吸引游客，不然自然風光真的沒有突出的地方。商業(yè)區(qū)，目前的規(guī)劃是引進金融、高科技和電商公司。公司為什么要開在這個孤島上？因為環(huán)境好嗎？新加坡也是花園城市啊環(huán)境更好。可能的原因只有成本低廉，但是這三類公司都不會很在意成本高低。新加坡的公司是不可能轉移到馬來西亞的，完全不一樣的經(jīng)濟、政策環(huán)境，政治不穩(wěn)定，治安狀況不好，投資風險太高。馬來西亞的公司也不太可能轉移過去，馬來西亞的金融中心是吉隆坡，it產(chǎn)業(yè)中心是檳城和賽柏再也市，公司要都轉移過去是為了什么，因為碧桂園嗎？所以，不太可能是商業(yè)和旅游業(yè)帶動房價。配套的教育業(yè)，是要引進一家美國私立學校，學費高昂。至少有錢中國人不會讓自己的小孩跑到馬來西亞去接受美國教育吧？新加坡人更不會了。那么教育業(yè)對投資者的吸引力應該只會針對馬來西亞本地人。

那么森林城市的住宅本身，會因為自身升值嗎？一島的住宅區(qū)分為公寓、別墅、酒店與酒店式公寓。一期公寓的面積在48至170之間，沒有大戶型，都是精裝修的房間，裝修水平和樣板間一樣，而樣板間的裝修水平和使用材料都不是非常好的材料。公寓的定位，是中檔住宅區(qū)。別墅的面積從200到900之間，有的帶私人電梯，定位高檔。酒店為五星級酒店，年底開業(yè)。酒店式公寓是獨立的一棟樓，總共四百多間房，全部被一個馬來西亞的企業(yè)家買走，用來運營酒店。碧桂園酒店式公寓規(guī)定只能反租，不可以自住。房間面積37平方米，售價55萬馬幣左右，比公寓貴很多。從去年年底開售到現(xiàn)在，總共七千多套房子，已經(jīng)賣出四千多套。2019年3月交房。現(xiàn)在來分析一下，這個項目是否值得投資？ 房價要可持續(xù)增長必須有剛需。會購買森林城市的人分為三大類人群：

總的來講，出于自住需要的話，中國和新加坡的有錢人都不會購買森林城市，因為他們有更好的選擇，他們有錢在任何地方買房子，不太可能在馬來西亞買。馬來西亞的有錢人有可能在森林城市買別墅，因為馬來西亞沒有類似于森林城市的項目，森林城市未來會建游艇港口，也有相應的高端教育、醫(yī)療服務提供給他們。新加坡的中產(chǎn)有可能購買森林城市的別墅，因為新加坡的別墅很少而且非常貴。中國中產(chǎn)是目前購買森林城市的主要人群，他們想做海外投資或拿第二身份，但是發(fā)達國家的房地產(chǎn)或移民業(yè)務很貴，所以馬來西亞有可能是他們的選擇。新加坡沒有很多錢的公民有可能購買森林城市的公寓，因為他們可能想在靠近新加坡的地方養(yǎng)老，而碧桂園的環(huán)境好于他們在新加坡住的祖屋。新加坡沒有很多錢的永久居民可能購買森林城市的公寓，因為永久居民無法購買一手祖屋，但這部分人群也有可能購買新山市區(qū)價格較低的房子。新加坡拿工作簽證的外國人，首先如果不打算長期留在新加坡，是不會買房的。如果要買，更可能買新山市區(qū)的公寓，房價低交通便利設施齊全。新加坡公民購買第一套公寓稅收為0%，永久居民5%，外國人15%，對于外國人來講在新加坡買房真的很貴。下圖是新加坡公寓大致的售價，基本全部高于6萬每平方米，在新山買房有很大的價格優(yōu)勢：

下圖是新加坡1993年以來房價走勢，近年來由于政府管制所以房價出現(xiàn)了下滑的趨勢：與新加坡想購買森林城市的本地人聊天發(fā)現(xiàn)，他們購買森林城市的主要原因是，森林城市是獨立的一個島，與馬來西亞大陸隔離開，而且由中國開發(fā)商運營，所以比在新山市區(qū)居住要安全。如果是沒有這種考慮的新加坡人，他們更愿意投資新山市區(qū)的地產(chǎn)，畢竟成本要低很多。與中國想買森林城市的人聊天，我發(fā)現(xiàn)會買這個項目的人對這個項目都很狂熱，他們在看房的過程中臉上全程洋溢著幸福的微笑，他們覺得這個項目太好了，中國最大的地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的啊，那一定是好項目！這部分人群普遍缺少投資知識，他們是中國的“新中產(chǎn)階級”，他們可能沒有錢在中國一線城市購買房產(chǎn)，但是又想做房地產(chǎn)投資或移民，于是選擇了這里。但是也存在技術層面的問題，因為中國資本流出管制，從前大多是有錢人做海外投資，他們非常熟悉各種灰色渠道。但是新中產(chǎn)階級是一群秉公守法的人，他們不熟悉海外投資，更不熟悉資本流出的灰色通道，這樣一群人能否支撐住海外地產(chǎn)投資？說實話，考察完森林城市給我的感覺并不好，碧桂園畫了一副很漂亮的圖，來吸引投資者，特別是錢多人傻的中國投資者。跨域了20度緯度來赤道賺中國人的錢，也是夠拼的。如果投資森林城市，更像是一場賭博，在堵碧桂園能不能實現(xiàn)它美麗的夢想，不確定因素太多，風險太大，可是它講的故事太宏偉，很容易讓狂熱的中國人忘記那只是一副連草稿都沒打好的畫。如果你有一千萬，用一百萬在這堵一場，無所謂。可如果你只有兩百萬，那還是放棄這一高風險的賭博吧。投資者至少會面臨

1、匯率風險下圖是2006年以來馬幣兌人民幣匯率走勢，持續(xù)貶值，如果你要投資馬來西亞的任何資產(chǎn)，你至少要確定你資產(chǎn)的收益率高于匯兌損失加交易成本。請問，有多少中國的新中產(chǎn)階級有能力預測未來匯率走勢？

2、房價風險下圖是馬來西亞房地產(chǎn)價格指數(shù)，持續(xù)升高： 下圖是指數(shù)的增長率，2010年開始，波動加大：如果投資者想賺錢，首先你要了解你投資的項目和所在市場，有多少人了解馬來西亞？特別是馬來西亞的房地產(chǎn)市場？

3、政治風險馬來西亞的經(jīng)濟狀況之所以一直表現(xiàn)平平，很大的原因就是政治很不穩(wěn)定，在一個政治不穩(wěn)定的地區(qū)做投資，不得不感嘆中國人很勇敢。

4、安全問題馬來西亞治安并不好，中國人遠離他鄉(xiāng)來一個治安更差的地區(qū)為了什么啊。

總結

碧桂園項目總經(jīng)理職責 碧桂園項目部組織架構篇三

以“安全教育中心”為平臺，開創(chuàng)安全教育新模式

——鶴山市碧桂園學校安全工作匯報

許從進

學生的安全重于泰山。我校在安全教育方面加大投入，不斷創(chuàng)新，建設了校園“安全教育中心”，提出了“自主體驗、自我建構”的安全教育新模式，安全教育效果大大提高，學校辦學特色不斷彰顯，社會聲譽和影響力不斷提升。

一、提出“自主體驗，自我建構”安全教育模式

很多學校都會組織地震或火災逃生等演習，但不少學生在演習過程中并不感到緊張，甚至當作是一場游戲，并沒有真正“逃生”的感覺。我們也不可能讓學生置身真正的火場去進行演練，這就缺乏真實的情境，學生難以獲得深刻的情感體驗，沒有生命受到威脅的恐懼，也無法更進一步體會到生命的脆弱和寶貴。這一現(xiàn)象正說明，缺失了“情境”的安全教育活動，收效是極其有限的。我們根據(jù)“建構主義”的學習理論，提出了“自主體驗，自我建構”的安全教育模式，要求在安全教育活動中，調(diào)動一切可以利用的因素，形成符合建構主義學習環(huán)境的盡可能真實的情境，其理想的運行模式為：情境（選擇或創(chuàng)設所需情景）→協(xié)作（學生在與環(huán)境、人物的互動協(xié)作中完成深刻的自主體驗）→交流（學生在與環(huán)境、人物的交流與反思中完成認知的升華）→意義建構（在獲得深刻感悟的條件下掌握知識和技能）”。

二、自主設計“安全教育中心”

以“體驗”為特色的安全教育中心的建設過程，也是一個宣傳科學，宣傳安全，訓練思維，創(chuàng)造發(fā)明的綜合活動。安全教育中心由我校教師參與設計完成，圖紙的設計、材料的選購、設備的安裝，攻克了一個又一個難關，做出了許多獨具特色的發(fā)明創(chuàng)造。

比如：滅火體驗室，用真的滅火器和讓學生學習滅火成本很高，而且存在一定的安全隱患，我們就把廢舊滅火器進行改裝，把滅火器底部接上水管，只要拔掉保險栓，按下水閥，水就會噴出；遠處的水槽里，用紅綢做火苗“燒”得正旺，下面用鼓風機把“火苗”吹起，當水噴到“火苗”上時，感應器使鼓風機停止轉動，“火苗”熄滅。目前這一裝置已經(jīng)申請了國家專利。

三、

我校把校園內(nèi)每一個可能發(fā)生安全事故的地方拍攝下來，配上提示文字，正在編印安全教育校本教材——《平安是福》。這本取材于學生日常生活的校本教材，將能起到了良好的警示作用，提高學生的安全防范意識。

學校的安全教育中心設立的以下項目：

高樓緩降逃生演練臺： 高臺上，安裝著高樓逃生緩降裝置。發(fā)生“險情”時，學生將逃生器械上的安全帶牢牢系在身上，跨越欄桿，身體下蹲，面向墻壁，雙腳蹬踏墻面，身體平穩(wěn)且迅速下降，直至雙腳落地。

地震體驗室：在地震體驗室里，一個活動仿真屋，由電機驅動，產(chǎn)生劇烈震動，模仿地震情形，訓練同學們?nèi)绾味惚芘c自救。

逃生體驗室： 逃生體驗室是個由近百扇真門和假門組成的“迷宮”。訓練課上，

教學

滅火體驗室： 設計的滅火器外型和操作步驟跟真滅火器一樣，噴出來的卻是水。只要操作得當，電子火苗就會熄滅。

風暴體驗室： 風暴體驗室里，由大功率風機模擬臺風，同學們手持風量計，不同級別的臺風，以及處于不同角度時，風暴的威力有多大，試過才知道。

交通碰撞體驗室： 坐上老師們自己設計的仿真車箱，系好安全帶，就可以在人工控制下發(fā)生碰撞。真實的撞擊會讓你真切感受到安全帶在發(fā)生車禍時對于保障人身安全的重要性。

心肺復蘇訓練室： 心肺復蘇急救訓練室里的電腦模擬人，本來是醫(yī)學院學生訓練用的專業(yè)道具。在校醫(yī)的指導下，同學們可以親自給假人做心肺復蘇急救訓練。只要手法正確，操作得當，人工呼吸有效，電腦模擬人人就會睜開眼睛。

四、安全教育成效顯著

1、安全教育課堂效率大幅提高。有了安全教育中心這個平臺，經(jīng)過不斷實踐、探索和研討，在安全教育課程中成功地運用“自主體驗、自我建構”的安全教育模式，教學效果顯著提高。這種教育模式，基于學生對環(huán)境和過程的主觀體驗，學生在協(xié)作與交流中對知識與技能不斷完善與深化，整個過程處于開放的狀態(tài)，教給學生的不是死的安全常識，而是教會他們隨著環(huán)境的改變靈活運用自己所掌握的知識與技能。對安全知識的掌握更加牢固，對各種情況下逃生自救的技能運

用更加熟練，應對各種危險情況的能力大大提高。由于安全意識的提高，加上學校安全管理措施不斷完善，學生發(fā)生意外傷害的概率大幅降低。

2、創(chuàng)建安全文明校園工作成績斐然。安全教育理念的更新、教育教學方法的改進，使全體師生的安全意識大大提高，各項安全教育活動開展得如火如荼，促進了學校安全工作的不斷進步。安全教育活動除了讓學生掌握安全知識和技能之外，也很好地培養(yǎng)了學生遇事冷靜、沉著應變、遵守秩序等良好的行為習慣，成為學校德育教育的重要組織部分。

3、以安全教育服務社區(qū)。目前，“安全教育中心”不僅是我校落實“自主體驗、自我建構”安全教育課程的平臺，也成為我們以安全教育服務社區(qū)、輻射社會的一個窗口，我們于今年3月份舉行的“親子安全游園”活動，舉辦展覽、游園、安全教育中心體驗、火災、地震逃生演練，吸引了附近社區(qū)近千人次的學生、家長參加，有效地將學校安全教育向家庭和社會延伸。

五、幾點體會

1、加強領導干部學習，強化責任意識

學校作為基層單位，學生安全涉及到家家戶戶的幸福和社會的穩(wěn)定和諧，樹立牢固的危機意識和應急責任意識十分重要。學校校長與上級主管部門簽定安全責任書，校長與本校各部門簽定安全責任書。強調(diào)要通過學習明確責任意識，提高危機意識，加強應急處置能力，明確學習的必要性、重要性。

2．落實制度，落實經(jīng)費，抓好安全管理與防控

1）、健全制度，明確責任，制定和完善校園安全文明建設管理的規(guī)章制度。我校嚴格執(zhí)行校園出入登記制度，嚴禁車輛進入校園；建立健全了火災、地震、流行病爆發(fā)等重大突發(fā)事件處置工作預警預案體系，落實應急反應機制；建立暢通的信息傳輸渠道和嚴格的信息上報機制，制定二十多項安全保衛(wèi)工作制度；嚴格落實24小時治安巡邏和巡查制度。學校總務處定期進行安全大檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時整改。

2）、經(jīng)費落實，保障有力。學校在安全方面的投入不遺余力，聘請了7名專職保安，投入數(shù)萬元安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，學校圍墻都在原有基礎上進一步加高了防翻越欄桿，飯?zhí)迷牧蠂栏襁M行臺帳管理與實行食品留樣制度，確保每一個學生都能在安全、舒適的環(huán)境中學習、生活。

學校安全工作引進保險機制。由學校給每位學生購買校園意外傷害險。增強學校應對突發(fā)事故的應對能力。

3、學校、家庭、社會共創(chuàng)平安校園

我校每學期都要請法制副校長，為學生舉辦法制安全教育講座，學校舉辦“安全知識親子游園活動”，讓家庭參與到對孩子的安全教育活動中來，將普及安全知識，提高安全自保能力等融于豐富多彩的活動中，安全教育的輻射力大大增強。每學期都舉行消防疏散演習、地震疏散演習；利用學校的安全活動中心，把安全教育課排入課表，安全教育常態(tài)化。

4、創(chuàng)新安全教育模式，提高安全教育效果。“教無定法”對安全教育也是適用的，只要是能激發(fā)學生的學習興趣，提高安全教育實效的方式，我校都是在積極地探索和實踐著。

另：

1、介紹學校最為典型的一項安全工作經(jīng)驗。

《以“安全教育中心”為平臺，開創(chuàng)安全教育新模式》

2、學校安全管理制度、應急預案規(guī)范化建設情況如何？存在哪些問題？有何建議？

（《鶴山碧桂園學校消防應急疏散預案》、《鶴山碧桂園學校地震應急疏散預案》、《鶴山碧桂園學校公共衛(wèi)生突發(fā)事件應急預案》、《鶴山碧桂園學校重、特大安全事故應急救援預案》、《鶴山碧桂園學校防踩踏事故應急預案》、《鶴山碧桂園學校防意外傷害應急處理預案》、《鶴山碧桂園學校校園內(nèi)外重大活動安全應急預案》）

3、當前校車管理存在問題和原因？有何建議？

我校目前沒有校車。

4、當前學校安全管理人員最需要哪些方面的安全知識培訓？有何建議？

可以借鑒校長培訓模式，進行網(wǎng)絡培訓。

5、當前學校安全管理存在哪些問題？造成這些問題的原因是什么？改進的困難在哪里？有何建議？

可能主要是思想麻痹，經(jīng)費落實難等。建立健全安全工作責任制。