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銷售運營分析報告篇一
年 11 月 30日
一、案例簡介
十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》：賦予農民更多財產權利。賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。
建設城鄉統一的建設用地市場。農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。
二、研究主題
對十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中農村產權改革政策的分析。
三、發展歷程
1978年，十一屆后確立家庭聯產承包責任制：家庭聯產承包責任制是指農戶以家庭為單位向集體組織承包土地等生產資料和生產任務的農業生產責任制形式。是以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
2003年3月1日施行《中華人民共和國土地承包法》賦予農民長期而有保障的土地使用權，國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定。 國家實行農村土地承包經營制度，農村土地承包后，土地的所有權性質不變。承包地不得買賣。
2008年10月12日，十七屆通過《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》[指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
年11月12日，十八屆通過決定，建立城鄉統一的建設用地市場，允許工業、商業、綜合等性質的經營性建設用地出讓、租賃、入股。最終實現與國有土地同等入市、同權同價;賦予農民更多財產權利。賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。
四、案例分析
(一)案例背景信息
十一屆以來的改革紅利，已基本釋放完畢，“后發劣勢”日漸彰顯。在雙軌制之下，各種特殊利益集團逐漸成型。經濟改革尚未最終完成，政治、社會、文化等領域的改革，尚待更有效地啟動。但不愿繼續改革，靠著特權吃市場的“原地不動派”，已隱然成為一股力量。
同時，隨著社會自由的增加，民間迅速覺醒，自我治理的要求高漲。特殊利益背后的特權現狀，與普遍的平權訴求，發生激烈碰撞。在更現實的宏觀層面，權利缺乏導致的消費不足，也使中國經濟難以持續運轉。中國已不可能不繼續改變。和胡錦濤都曾清醒宣示：“停頓和倒退沒有出路。”
回歸具體領域，需要明晰土地產權，給農民“更大的財產權利”，以建成城鄉統一的土地市場;需要厘清政府與市場的邊界，讓市場在資源配置中起“決定性作用”，建成現代市場經濟。城鄉發展不平衡不協調，是我國經濟社會發展存在的突出矛盾，是全面建成小康社會、加快推進社會主義現代化必須解決的重大問題。改革開放以來，我國農村面貌發生了翻天覆地的變化。但是，城鄉二元結構沒有根本改變，城鄉發展差距不斷拉大趨勢沒有根本扭轉。根本解決這些問題，必須推進城鄉發展一體化。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。
1.城鄉差距：城鄉居民收入比為3.1:1
國家統計局發布的《2012年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年農村居民人均純收入7917元，比上年增長13.5%，扣除價格因素，實際增長 10.7%;農村居民人均純收入中位數(指將所有調查戶按人均收入水平從低到高順序排列，處于最中間位置的調查戶的人均收入)為7019元，增長 13.3%。
城鎮居民人均可支配收入24565元，比上年增長12.6%，扣除價格因素，實際增長9.6%;城鎮居民人均可支配收入中位數為21986元，增長15.0%。
從數據看，城鄉居民收入比為3.1:1，城鎮和農村居民的收入水平仍保持“3”倍以上的差距。
2.農民從土地中獲益甚少
現在所有的城市土地加在一塊也就2.5億畝，但是農民擁有三大塊財產——18億畝承包地、2億畝左右農村宅基地，以及不到1億畝的其他二三產業的經營性建設用地。城市2.5億畝土地給城市居民帶來了很大的一個財產，但是農民擁有的這些資產因為受到各種各樣的產權不明晰，給農民帶來的收益很少。根據統計數字，現在每年農民從財產性收入得到的收入不到3%。
中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田說，一般講的財產權應該有三個權利，包括處置權、轉讓權、抵押權。所以，賦予農民更多的財產權應該讓農民可以進行抵押、出租、出借、轉讓。
(二)問題分析
要想建立城鄉統一的建設用地市場，就必須讓集體土地入市。早在十幾年前，廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規，全國不少地方也在試點。但由于各種嚴格的限制，農民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動，很難帶來財產性收入。而現實情況卻是農村集體建設用地隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，用地流轉權利缺乏可靠保障，如何打破堅冰，讓工業化與城鎮化過程中農民也能夠真正受益，需要進一步改革。
農村土地改革已經千呼萬喚，而且也是大勢所趨。我國土地目前存在以下四方面的問題：
一是建設用地奇缺，各地正在掀起一場“推山填海”的找地運動，亟盼農地解困;二是農地閑置驚人，下鄉走一走，空心村比比皆是，這既是資源浪費，也不符合城鎮化的要求;三是土地利用效率低下，很大程度上，政府對城鎮和工業用地的壟斷帶來了這一問題;四是政府以往的征地方式引發的社會矛盾凸現且成本逐年高漲，在以往的大規模征地進程中，農民卻是權益受損最嚴重的一方，補償標準按農業用地價值來核算的，與土地最后的實際價值相差甚遠，所以矛盾重重。有學者統計，2012年政府土地出讓收益中有60%用于征地拆遷相關費用。
問題的癥結還是在于農地和農民長期被差別對待，城鄉存在巨大權利鴻溝。農村集體建設用地的自由流轉市場要建立健全，就必須依靠要素市場的平等化，必須實現城鄉用地“同地同價同權”。賦予農民更多的財產權，也要賦予更多其他政治權利。當然，此前農地入市試點出現的一些問題，也要在未來試驗改革中針對性地規避或完善。
正如所說，改革是由問題倒逼而產生，又在不斷解決問題中得以深化。目前我國群體性上訪事件中60%與土地有關，問題不可謂不大。農地直接入市能在多大程度上緩解這一問題，仍然有待各地的改革深化和具體實踐。
(三)方案對策
1.農村集體建設用地入市：
中共十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，說要建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。城鄉土地領有同等的產權權利、適用同等的法律規則。這意味著集體土地不需要走變更為國有土地之后的程序、過地方政府的手才能上市。農民持股的村集體，甚至持有單塊土地的農戶及農民本人，都能同地方政府一樣，成為土地供應的主體。農村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣的老路， 必須以打破土地一級市場的壟斷為目標，并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。農村土地入市要想真正對抑制房價起效，顯然更需競爭機制的引入以及利益關系的重建。而且這也將打破長期以來土地被地方政府壟斷的格局，也將打破長期以來，土地市場由政府與開發商分肥的利益格局。
值得注意的是，在流轉過程中要始終堅持18億畝耕地紅線，堅持用途管制，防止在流轉過程中把農地都變成建設用地。此外，《決定》中對三類不同性質的土地，改革方向和重點是不一樣的。
第一類是關于承包地經營權，明確要在堅持保護耕地前提下，“賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”。
第二類是農村集體經營性建設用地，明確“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。即允許的是工業、商業、綜合等性質的經營性建設用地出讓、租賃、入股。
第三類是農村宅基地，明確可“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”。但要堅決遏制“小產權房”，小產權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制，沖擊了耕地保護紅線。這意味著，即便改變集體土地性質，小產權房也無法合法化。
2.農村土地確權：
農民享有的法定財產權利中，土地是其最主要的要素。但是跟農民有關的農村集體土地中，農民的用益物權長期得不到保障。除了農民對自己的承包地和宅基地上享有用益物權外，對村集體的資產，農民也享有相應的權利。賦予農民更多財產權利，主要是土地財產權，包括抵押、處置及最根本的交易權。
建立城鄉統一的建設用地市場，農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢，但前提是須明確產權主體及權益分配機制，防止公權力侵占。如科斯定理所說：權利的清晰界定是市場交易的本質前提。確權不是形式，而是一種關系的終結，也可以說是市場交易的需求在倒逼產權權利的界定。截至年6月，全國林地確權27.02億畝，已完成99.05%;頒發林權證1億本，占已確權林地面積的96.37%。全國農地確權，應像林地確權一樣，盡量在物理上確權到每家每戶;一些農地如果在物理上確權到戶難度太太，那可在物理上確權到村集體，但在股權上仍要確權到戶。這樣，持有本村全部或部分農地的村集體就是股份公司，村集體持有的農地就是法人財產，農戶或農民就是股東。這兩種確權方式，均可確保農戶或農民對農地的產權權利，在此基礎上，村莊治權與產權分離也就手到擒來了。
3.治權產權分離：
目前農村最大的問題是治權產權不分：一方面村支書或村主任以村集體的名義，把持了本應為“村民自治組織”的治權，做了幾十年的村支書與村主任并不鮮見，根本不受任期限制;另一方面這種落到少數人手里的治權，又延伸到根本沒有確權到戶的村集體土地上，這些內部人等于變相把持了本應屬于農戶與農民的農地等資產，可以通過利益輸送等隱蔽方式甚至明目張膽的方式化公為私。這是農村不穩定的根源所在。
(四)評估決策
1.農村產權改革給農民帶來的好處：
十八屆允許轉包耕地、出讓宅基地、農村集體建設用地和城市建設用地可同地同權同價是給農民發了三個大紅包。
第一個紅包是耕地轉包。農民將承包地轉包出去，平均轉包的費用上海大概一千多元，中部七八百元，西部是三五百元。
“這些地你自己不種讓別人種一年拿到七八千塊錢。兩口子到城市打工，一年掙6萬塊，加上轉包費，一年收入7萬，就進入中等收入家庭了。地交給別人種，人家搞規模化經營，效率高，又可以發展高附加值的農產品。你不轉包出去，你就拿不到第一個大紅包。”
第二個紅包是出讓宅基地。一旦宅基地商品化，商品價值一下子可以實現幾十萬億，就裝進農民口袋里了，城鄉收入差距一下子就縮小了，中國就可以走出中等收入的區間進入高收入國家行列了。
“現在中國土地最大的潛力是宅基地，城鄉建設用地一共22萬平方公里，包括縣城和城市以上的大中小城市占5萬，宅基地卻占17萬，農村一個人的建設用地是城市的3.5倍。宅基地這么大的紅利，這么大的資源不去發揮作用?把這個金庫打開了， 誰率先把自己的宅基地轉讓誰就可以拿到這個紅包。”
第三個紅包，便是《決定》提到的農村集體建設用地和城市建設用地可同地同權同價。過去農村建設用地是先征地變成國有，再搞一級開發，再進行招拍掛，現在農村集體建設用地進入市場了，無論是集體收入也行，分給老百姓也好，又是一個大紅包。。
2.對于此次農村產權改革的擔憂：
一些人擔心農民獲得土地產權后，就會受騙廉價賣掉土地而生活無依。這些自詡的聰明人，是把農民當成智力比自己低的非人類。我們要相信農民的智慧，想用一把彩色玻璃珠去換農民的土地無疑是天方夜譚，農民不是短視的，他們會更注重長期的發展。換個角度來講，雖說“農民不能失去土地”一直被看成是社會主義革命成功的象征，看成是國家根本制度的紅線。這個方案正在突破這一禁忌。但事實上這應該是一個不存在的問題。既然農民以前沒有實質性地擁有土地，失去便無從談起。對此前的所謂集體進行“所有權”登記確認，權屬人才可以按自己意志，決定“失去”或者是“繼續擁有”。如果國家承認農民有一塊跟國有土地“平等的權利”的土地，并且可以交易，當然比隨時可能被拆房趕人要強得多。這就類似于十幾年前的“買斷”政策，如果不給農民土地“確權”，農民連“買斷”的
機會都沒有，從前理論上的擁有便成為現在事實上的沒有。
還有些人擔心熱錢會涌向農村市場。放開農村建設用地市場后，應該注意熱錢向土地市場的大量涌入。最近幾年，國際金融資本過剩，導致國際上億公頃土地被金融資本侵占，形成新的“圈地運動”。而近幾年，中國也存在增發貨幣，金融過剩的現象。一旦農村建設用地開閘，這個政策將對那些“有錢人”成為利好，便于他們將熱錢流入農村建設用地市場。以后，農村建設用地將成為新的投資領域，這個問題應該引起重視。
3.土地產權改革的阻力：
值得一提的是，農村土地要實施流轉，還面臨著土地政策法規瓶頸。1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。對此，中國 城市經濟學會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光在接受記者采訪時指出，在我國現行法律范圍內農村集體建設用地并不允許出讓或轉讓使用權。放開集體建設用地自由流轉的最大瓶頸是法律紅線，而所面臨的法律瓶頸不僅止于 《土地管理法》、《集體土地征收補償條例》甚至《憲法》都得隨之進行修正。
“三農問題”專家、中國人民大學農業與農村發展學院院長溫鐵軍強調，《決定》中提出“同等入市、同權同價”，將打破長期以來土地被地方政府壟斷的格局，也將打破長期以來，土地市場由政府與開發商分肥的利益格局。要打破傳統的利益固化格局并非易事。一是這種利益固化格局已形成，如果切斷地方政府融資渠道，將導致地方政府資金鏈條斷裂。二是農民的權益保障呼聲較弱。要想實現“同市同權同價”，還有很長的路要走。
五、結語
古老的土地，連接過去伸向未來，
我們走在中國的大地上，
我們走過鄉土，走過城鎮，走過大都會，
又將目光聚焦在了黃土地、黑土地、紅土地上;
我們走在中國的大地上，
這片土地曾經悲傷，這片土地曾經輝煌;
我們走在中國的大地上，
這片土地沐浴陽光，這片土地充滿希望。
六、參考文獻
1.何三畏，《土地：60年后的又一個巔峰時刻》，《南方人物周刊》，年11月1日第38期。
2.陳斌，《產權治權分離 穩定繁榮之基》，《南方周末》，年11月21日。
3.周其仁，《改革土地財政的難點》，,《經濟觀察報》，年11月16日。
4.戴志勇 ，《抓住改革時間窗口，完成現代國家轉型》，《南方周末》。
5.《形成新型工農城鄉關系，讓農民平等參與現代化進程》，《新京報》,年11月21日。
6.高遠至，《農地入市大勢所趨》，《半月談》。
7.王珂，《統一城鄉用地市場，賦權是關鍵》，中國網。
8.《中財辦：農地流轉不能一哄而上》，《新京報》，年11月21日。
9.《<決定>起草組成員：送了農民三個大紅包》,鳳凰財經臺，年11月26日。
銷售運營分析報告篇二
案例名稱：農村產權改革政策的分析
年 11 月 30日
一、案例簡介
十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》：賦予農民更多財產權利。賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。
建設城鄉統一的建設用地市場。農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價。
二、研究主題
對十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中農村產權改革政策的分析。
三、發展歷程
1978年，十一屆后確立家庭聯產承包責任制：家庭聯產承包責任制是指農戶以家庭為單位向集體組織承包土地等生產資料和生產任務的農業生產責任制形式。是以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。
2003年3月1日施行《中華人民共和國土地承包法》賦予農民長期而有保障的土地使用權，國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定。 國家實行農村土地承包經營制度，農村土地承包后，土地的所有權性質不變。承包地不得買賣。
2008年10月12日，十七屆通過《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》[指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
年11月12日，十八屆通過決定，建立城鄉統一的建設用地市場，允許工業、商業、綜合等性質的經營性建設用地出讓、租賃、入股。最終實現與國有土地同等入市、同權同價;賦予農民更多財產權利。賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。
四、案例分析
(一)案例背景信息
十一屆以來的改革紅利，已基本釋放完畢，“后發劣勢”日漸彰顯。在雙軌制之下，各種特殊利益集團逐漸成型。經濟改革尚未最終完成，政治、社會、文化等領域的改革，尚待更有效地啟動。但不愿繼續改革，靠著特權吃市場的“原地不動派”，已隱然成為一股力量。
同時，隨著社會自由的增加，民間迅速覺醒，自我治理的要求高漲。特殊利益背后的特權現狀，與普遍的平權訴求，發生激烈碰撞。在更現實的宏觀層面，權利缺乏導致的消費不足，也使中國經濟難以持續運轉。中國已不可能不繼續改變。和胡錦濤都曾清醒宣示：“停頓和倒退沒有出路。”
回歸具體領域，需要明晰土地產權，給農民“更大的財產權利”，以建成城鄉統一的土地市場;需要厘清政府與市場的邊界，讓市場在資源配置中起“決定性作用”，建成現代市場經濟。城鄉發展不平衡不協調，是我國經濟社會發展存在的突出矛盾，是全面建成小康社會、加快推進社會主義現代化必須解決的重大問題。改革開放以來，我國農村面貌發生了翻天覆地的變化。但是，城鄉二元結構沒有根本改變，城鄉發展差距不斷拉大趨勢沒有根本扭轉。根本解決這些問題，必須推進城鄉發展一體化。必須健全體制機制，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系，讓廣大農民平等參與現代化進程、共同分享現代化成果。
1.城鄉差距：城鄉居民收入比為3.1:1
國家統計局發布的《2012年國民經濟和社會發展統計公報》顯示，全年農村居民人均純收入7917元，比上年增長13.5%，扣除價格因素，實際增長 10.7%;農村居民人均純收入中位數(指將所有調查戶按人均收入水平從低到高順序排列，處于最中間位置的調查戶的人均收入)為7019元，增長 13.3%。
城鎮居民人均可支配收入24565元，比上年增長12.6%，扣除價格因素，實際增長9.6%;城鎮居民人均可支配收入中位數為21986元，增長15.0%。
從數據看，城鄉居民收入比為3.1:1，城鎮和農村居民的收入水平仍保持“3”倍以上的差距。
2.農民從土地中獲益甚少
現在所有的城市土地加在一塊也就2.5億畝，但是農民擁有三大塊財產——18億畝承包地、2億畝左右農村宅基地，以及不到1億畝的其他二三產業的經營性建設用地。城市2.5億畝土地給城市居民帶來了很大的一個財產，但是農民擁有的這些資產因為受到各種各樣的產權不明晰，給農民帶來的收益很少。根據統計數字，現在每年農民從財產性收入得到的收入不到3%。
中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田說，一般講的財產權應該有三個權利，包括處置權、轉讓權、抵押權。所以，賦予農民更多的財產權應該讓農民可以進行抵押、出租、出借、轉讓。
(二)問題分析
要想建立城鄉統一的建設用地市場，就必須讓集體土地入市。早在十幾年前，廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規，全國不少地方也在試點。但由于各種嚴格的限制，農民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動，很難帶來財產性收入。而現實情況卻是農村集體建設用地隱形市場活躍，違法用地屢禁不止，用地流轉權利缺乏可靠保障，如何打破堅冰，讓工業化與城鎮化過程中農民也能夠真正受益，需要進一步改革。
農村土地改革已經千呼萬喚，而且也是大勢所趨。我國土地目前存在以下四方面的問題：
一是建設用地奇缺，各地正在掀起一場“推山填海”的找地運動，亟盼農地解困;二是農地閑置驚人，下鄉走一走，空心村比比皆是，這既是資源浪費，也不符合城鎮化的要求;三是土地利用效率低下，很大程度上，政府對城鎮和工業用地的壟斷帶來了這一問題;四是政府以往的征地方式引發的社會矛盾凸現且成本逐年高漲，在以往的大規模征地進程中，農民卻是權益受損最嚴重的一方，補償標準按農業用地價值來核算的，與土地最后的實際價值相差甚遠，所以矛盾重重。有學者統計，2012年政府土地出讓收益中有60%用于征地拆遷相關費用。
問題的癥結還是在于農地和農民長期被差別對待，城鄉存在巨大權利鴻溝。農村集體建設用地的自由流轉市場要建立健全，就必須依靠要素市場的平等化，必須實現城鄉用地“同地同價同權”。賦予農民更多的財產權，也要賦予更多其他政治權利。當然，此前農地入市試點出現的一些問題，也要在未來試驗改革中針對性地規避或完善。
正如所說，改革是由問題倒逼而產生，又在不斷解決問題中得以深化。目前我國群體性上訪事件中60%與土地有關，問題不可謂不大。農地直接入市能在多大程度上緩解這一問題，仍然有待各地的改革深化和具體實踐。
(三)方案對策
1.農村集體建設用地入市：
中共十八屆通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，說要建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。城鄉土地領有同等的產權權利、適用同等的法律規則。這意味著集體土地不需要走變更為國有土地之后的程序、過地方政府的手才能上市。農民持股的村集體，甚至持有單塊土地的農戶及農民本人，都能同地方政府一樣，成為土地供應的主體。農村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣的老路， 必須以打破土地一級市場的壟斷為目標，并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。農村土地入市要想真正對抑制房價起效，顯然更需競爭機制的引入以及利益關系的重建。而且這也將打破長期以來土地被地方政府壟斷的格局，也將打破長期以來，土地市場由政府與開發商分肥的利益格局。
值得注意的是，在流轉過程中要始終堅持18億畝耕地紅線，堅持用途管制，防止在流轉過程中把農地都變成建設用地。此外，《決定》中對三類不同性質的土地，改革方向和重點是不一樣的。
第一類是關于承包地經營權，明確要在堅持保護耕地前提下，“賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”。
第二類是農村集體經營性建設用地，明確“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。即允許的是工業、商業、綜合等性質的經營性建設用地出讓、租賃、入股。
第三類是農村宅基地，明確可“選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”。但要堅決遏制“小產權房”，小產權房不合法的根本原因，是其不符合土地利用規劃，違反了土地用途管制，沖擊了耕地保護紅線。這意味著，即便改變集體土地性質，小產權房也無法合法化。
2.農村土地確權：
農民享有的法定財產權利中，土地是其最主要的要素。但是跟農民有關的農村集體土地中，農民的用益物權長期得不到保障。除了農民對自己的承包地和宅基地上享有用益物權外，對村集體的資產，農民也享有相應的權利。賦予農民更多財產權利，主要是土地財產權，包括抵押、處置及最根本的交易權。
建立城鄉統一的建設用地市場，農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢，但前提是須明確產權主體及權益分配機制，防止公權力侵占。如科斯定理所說：權利的清晰界定是市場交易的本質前提。確權不是形式，而是一種關系的終結，也可以說是市場交易的需求在倒逼產權權利的界定。截至年6月，全國林地確權27.02億畝，已完成99.05%;頒發林權證1億本，占已確權林地面積的96.37%。全國農地確權，應像林地確權一樣，盡量在物理上確權到每家每戶;一些農地如果在物理上確權到戶難度太太，那可在物理上確權到村集體，但在股權上仍要確權到戶。這樣，持有本村全部或部分農地的村集體就是股份公司，村集體持有的農地就是法人財產，農戶或農民就是股東。這兩種確權方式，均可確保農戶或農民對農地的產權權利，在此基礎上，村莊治權與產權分離也就手到擒來了。
3.治權產權分離：
目前農村最大的問題是治權產權不分：一方面村支書或村主任以村集體的名義，把持了本應為“村民自治組織”的治權，做了幾十年的村支書與村主任并不鮮見，根本不受任期限制;另一方面這種落到少數人手里的治權，又延伸到根本沒有確權到戶的村集體土地上，這些內部人等于變相把持了本應屬于農戶與農民的農地等資產，可以通過利益輸送等隱蔽方式甚至明目張膽的方式化公為私。這是農村不穩定的根源所在。
(四)評估決策
1.農村產權改革給農民帶來的好處：
十八屆允許轉包耕地、出讓宅基地、農村集體建設用地和城市建設用地可同地同權同價是給農民發了三個大紅包。
第一個紅包是耕地轉包。農民將承包地轉包出去，平均轉包的費用上海大概一千多元，中部七八百元，西部是三五百元。
“這些地你自己不種讓別人種一年拿到七八千塊錢。兩口子到城市打工，一年掙6萬塊，加上轉包費，一年收入7萬，就進入中等收入家庭了。地交給別人種，人家搞規模化經營，效率高，又可以發展高附加值的農產品。你不轉包出去，你就拿不到第一個大紅包。”
第二個紅包是出讓宅基地。一旦宅基地商品化，商品價值一下子可以實現幾十萬億，就裝進農民口袋里了，城鄉收入差距一下子就縮小了，中國就可以走出中等收入的區間進入高收入國家行列了。
“現在中國土地最大的潛力是宅基地，城鄉建設用地一共22萬平方公里，包括縣城和城市以上的大中小城市占5萬，宅基地卻占17萬，農村一個人的建設用地是城市的3.5倍。宅基地這么大的紅利，這么大的資源不去發揮作用?把這個金庫打開了， 誰率先把自己的宅基地轉讓誰就可以拿到這個紅包。”
第三個紅包，便是《決定》提到的農村集體建設用地和城市建設用地可同地同權同價。過去農村建設用地是先征地變成國有，再搞一級開發，再進行招拍掛，現在農村集體建設用地進入市場了，無論是集體收入也行，分給老百姓也好，又是一個大紅包。。
2.對于此次農村產權改革的擔憂：
一些人擔心農民獲得土地產權后，就會受騙廉價賣掉土地而生活無依。這些自詡的聰明人，是把農民當成智力比自己低的非人類。我們要相信農民的智慧，想用一把彩色玻璃珠去換農民的土地無疑是天方夜譚，農民不是短視的，他們會更注重長期的發展。換個角度來講，雖說“農民不能失去土地”一直被看成是社會主義革命成功的象征，看成是國家根本制度的紅線。這個方案正在突破這一禁忌。但事實上這應該是一個不存在的問題。既然農民以前沒有實質性地擁有土地，失去便無從談起。對此前的所謂集體進行“所有權”登記確認，權屬人才可以按自己意志，決定“失去”或者是“繼續擁有”。如果國家承認農民有一塊跟國有土地“平等的權利”的土地，并且可以交易，當然比隨時可能被拆房趕人要強得多。這就類似于十幾年前的“買斷”政策，如果不給農民土地“確權”，農民連“買斷”的
機會都沒有，從前理論上的擁有便成為現在事實上的沒有。
還有些人擔心熱錢會涌向農村市場。放開農村建設用地市場后，應該注意熱錢向土地市場的大量涌入。最近幾年，國際金融資本過剩，導致國際上億公頃土地被金融資本侵占，形成新的“圈地運動”。而近幾年，中國也存在增發貨幣，金融過剩的現象。一旦農村建設用地開閘，這個政策將對那些“有錢人”成為利好，便于他們將熱錢流入農村建設用地市場。以后，農村建設用地將成為新的投資領域，這個問題應該引起重視。
3.土地產權改革的阻力：
值得一提的是，農村土地要實施流轉，還面臨著土地政策法規瓶頸。1986年頒布，1998年第一次修訂的《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。對此，中國 城市經濟學會副會長、國土資源部法律中心顧問楊重光在接受記者采訪時指出，在我國現行法律范圍內農村集體建設用地并不允許出讓或轉讓使用權。放開集體建設用地自由流轉的最大瓶頸是法律紅線，而所面臨的法律瓶頸不僅止于 《土地管理法》、《集體土地征收補償條例》甚至《憲法》都得隨之進行修正。
“三農問題”專家、中國人民大學農業與農村發展學院院長溫鐵軍強調，《決定》中提出“同等入市、同權同價”，將打破長期以來土地被地方政府壟斷的格局，也將打破長期以來，土地市場由政府與開發商分肥的利益格局。要打破傳統的利益固化格局并非易事。一是這種利益固化格局已形成，如果切斷地方政府融資渠道，將導致地方政府資金鏈條斷裂。二是農民的權益保障呼聲較弱。要想實現“同市同權同價”，還有很長的路要走。
五、結語
古老的土地，連接過去伸向未來，
我們走在中國的大地上，
我們走過鄉土，走過城鎮，走過大都會，
又將目光聚焦在了黃土地、黑土地、紅土地上;
我們走在中國的大地上，
這片土地曾經悲傷，這片土地曾經輝煌;
我們走在中國的大地上，
這片土地沐浴陽光，這片土地充滿希望。
六、參考文獻
1.何三畏，《土地：60年后的又一個巔峰時刻》，《南方人物周刊》，年11月1日第38期。
2.陳斌，《產權治權分離 穩定繁榮之基》，《南方周末》，年11月21日。
3.周其仁，《改革土地財政的難點》，,《經濟觀察報》，年11月16日。
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5.《形成新型工農城鄉關系，讓農民平等參與現代化進程》，《新京報》,年11月21日。
6.高遠至，《農地入市大勢所趨》，《半月談》。
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8.《中財辦：農地流轉不能一哄而上》，《新京報》，年11月21日。
9.《<決定>起草組成員：送了農民三個大紅包》,鳳凰財經臺，年11月26日。
營銷運行分析報告3
銷售運營分析報告篇三
標題×
分析背景和目標、基本情況、分析所用的理論介紹、分析過程、相關問題討論和對策探討、進一步的思考等
一、選題范圍
在具體的案例或者某一類型的案例做分析報告。
二、報告內容
所有報告均應為對實際案例的分析論證，包括以下幾方面內容：
1.案由
即對案例提供內容的高度概括，
2.案情
案情材料應當事實完整、要素齊備、行文簡潔、層次清晰、，涉及個人隱私的，須進行必要的技術處理，不得使用與案件原始材料相同的當事人名稱、地名等具有明確指向性的內容(案件原始材料應當附隨報告提交，并注明案件來源或被調查的單位和個人)。
3.案件焦點
應當根據案情歸納、提煉、列舉出案件焦點所在，如“本案焦點在于：1.關于合同的效力問題;關于合同的履行方式問題;3??”等。
4.爭議與分歧意見
從學理和司法實踐的角度，提煉出法學理論研究的問題，應當至少具有兩種以上的觀點、主張或意見，并清晰、明了地敘明各自的理由及其依據。
5.研究結論
應當明確表作者對于案件性質或其處理意見的觀點和看法，并從法學理論和法律規定兩方面詳細闡明其理由和依據，使研究結論有助于解決案例本身，或者為解決類似案件提供有益幫助，或者提出理論上需要深化的問題。
一個完整的案例分析材料應包括以下幾個基本要素：
摘要
關鍵詞
正文
a) 其中正文包括以下幾個部分
i.
ii. 緒論(包括研究背景，本行業情況，本公司概況) 公司生產經營情況分析(包括公司取得的成績與存在的問題)
iii. 公司擬采取的解決問題的對策分析與相關文獻理論(即針對公司存在的問題現擬采取解決措施)
iv.
v.
vi. 基本結論與對策建議 案例問題討論 參考文獻資料
尾頁要有參考文獻
例，參考文獻：
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[4] 潘竟虎，馮兆東.甘肅省區域經濟差異時空格局的esda-gis[j].蘭州大學學報(自然科學版)，2008,(4)：45-50.
(目錄)
(正文)
5號，宋體，三級標題式，至少3000字。
銷售運營分析報告篇四
一、行業分析
1、市場總量及增長
近幾年小家電市場每年以%左右的增長速度快速發展，20年，中國小家電生產規模達到14。4億臺，同比增長12。7%，全國小家電銷售額達到971。9億元(在各小家電品類中，廚衛類小家電占據最大的份額，占整體小家電市場銷售額的78%，家居類小家電緊隨其后)。20年銷售規模達到11億元人民幣，同比預計增長14。1%，預計20年會突破00億元，市場潛力巨大。從市場需求量上看，歐洲平均每家有30多種小家電，而在中國平均每家僅有3～4種小家電。隨著人們經濟水平的提高，小家電快速進入消費者家庭，在大家電市場日趨飽和、受人民幣升值以及經濟發展帶來的收入增長、國家鼓勵消費政策的出臺等環境下，業內人士指出，今后2—5年仍將是我國小家電發展的黃金時期，年需求量增幅在30%以上。
另據中怡康數據顯示，20年前三季度廚衛、小家電行業整體銷售額達到14億元，同比增長16%，預計全年將達到00億元的市場規模。面對如此巨大的市場機遇，雅樂思、愛庭、浪木等小家電品牌開始借助三四級市場高速成長從而快速崛起。
2、家電行業整體情況
最新統計數據顯示，在發布20年度業績預報的28家家電行業上市公司中，預增的有21家，續盈2家，扭虧1家，首虧2家，預減2家。整體而言，報喜的上市公司達到24家，占比高達85%，整體大面積盈利，意味著行業景氣度持續高漲。但是分析發布業績預告的公司數據，卻可以發現一個事實：主營冰箱、洗衣機、空調的青島海爾(29.06，0.44，1.54%)、美的電器(18.73，—0.22，—1.16%)、格力電器(19.00，—0.27，—1.40%)等主流大家電公司盡管營收規模都在四百億元以上，但是業績增幅都較大，可謂是大象起舞。而形成鮮明對比的是，近年來持續登陸資本市場的廚衛類小家電上市公司，盡管營收規模多在二三十億元，其增幅卻明顯緩慢。
3、渠道競爭
20年中國網購家電突破800億元，其中小家電占比超過50%，成為銷售增長最快和最有潛力的銷售渠道。美的日電集團ceo黃健表示，到20年中國人口預計將達到億，加速發展的城鎮化，將使城鎮人口第一次超過農村人口，國內市場消費潛力非常巨大。美的到20年，日電中國營銷總部的美的小家電專賣店將達到000家，銷售網點將達到萬家，其中增長最多的就是在三四級市場。
雅樂思電器銷售公司總經理付英杰介紹說，在去年電磁爐全行業委縮30%的情況下，企業獲得了%的增長，這在很大程度上受益于三四級市場的高速增長。愛庭電器有限公司辦公室主任秦滿棋表示，隨著城鎮化建設速度的加快，中國三四級市場家庭對電磁爐和電飯煲等小家電的需求量將會不斷加大。“現在通過技術創新和成本降低，一臺性價比高的電磁爐0多元就可以買到。這對于三四級市場的居民來講，完全擁有購買力，市場潛力巨大。”秦滿棋說。“未來以鄉鎮市場為代表的三四級市場顯現出新商機，催生了小家電企業對三四級市場消費群的挖潛，下一個5—年，三四級以下市場將是電磁爐、電飯煲等小家電產業的最大價值洼地。”
二、市場分析
1、市場級別分析
有人統計，發達國家小家電產品品種與國內之比為2：1(近200種vs不到0種)，小家電市場的繁榮必將是一個不斷引進和研發產品品種的過程。很多生活小家電還有一個市場認知接受的過程，其隨著產品品類與生活必須程度及其認知程度的界限，市場開發過程亦將呈現區域銷售依次滾動的過程，競爭將隨之呈現區域集中趨勢(有業內人士統計，北京、上海和廣州三個經濟圈就占了計多小家電新興品類約60%的市場份額)。
生活小家電區域進程按照產品生活必須程度從低到高依次如下：一級市場主要是以廣州為代表的珠江三角洲城市及以上海為代表的長江三角洲城市和京津地區，二級市場主要以青島、大連、福州、廈門、重慶等有代表性的大城市為主，三級市場是部分省會城市和經濟較為發達地區的中等城市，四級市場是大部分的地級城市，五級市場是國內大部分的縣級市場，六級市場是鄉鎮一級。
2、產品結構分析
20年相關統計數據顯示，不論是出口還是內銷，小家電銷售額的增長速度均高于銷售量的增長，這表明小家電行業正在進行著結構性調整。專家分析認為，消費者需求升級、產品標準提升等多種因素共同促進了小家電向精品變身。廣東機電進出口商會統計數據顯示，20年1—6月我國小家電出口額雖繼續保持增長趨勢，但與前幾年相比，出口數量卻是負增長;同時，傳統的具有一定出口批量規模的小家電出口放緩，有些產品甚至出現了較大幅度的負增長，但一批具有一定科技含量、附加值較高的小家電新品出口放量增長，勢頭不容小視。比如，在空調的擠壓下，電風扇市場曾一度萎縮，但通過企業的不斷創新，目前的電風扇產品融入了負離子、光觸媒等先進技術，能對空氣品質進行改良，還擁有驅蚊、自動調溫等高附加值功能，這為其開發了新的市場。
三、小家電銷售渠道發展趨勢分析
1、傳統渠道發展趨勢分析
傳統渠道：仍占主流。
大市場大批發：小家電弱勢品牌因市場投入小，雖然品質優良、行業有影響力，但消費者不認知，這些特點決定了其具有較強的批發能力，一方面能減少終端費用;另一方面因其有可靠的質量容易被下游經銷商接受，可以滿足二三級市場消費者對價格的敏感和對產品質量的苛求。大市場大批發的路線是這類小家電切入市場的突破口。
商場和電器專營店：由于區域經濟發展的不平衡性以及地區市場環境的差異性等因素，在未來幾年內，不論是從渠道數量還是渠道銷售量來看，小家電流通仍將以傳統的大型商場和代理制經銷商為主。數據顯示，在全國范圍內，大型百貨商場仍然占到廚衛家電銷售總額的40%左右，特別是在新興渠道尚未有余力顧及的二、三、四級市場以及國內一些比較富裕的鄉鎮村市場上，中小商場仍然擁有絕對的渠道領導力和控制力。
2、商場和電器專營店發展趨勢分析
電器專營店的健康發展，離不開對業態的理性分析。對電器專營店的發展要科學理性的分析，不能一直堅持在大賣場經營，而抵制全國性家電連鎖經營。
目前，進行連鎖經營已經是電器專營店的發展趨勢，這樣才能充分宣傳品牌的價值優勢，有利于品牌產品的長遠發展。
3、連鎖渠道發展趨勢分析
連鎖渠道：未來的主戰場。
對當前的中小城市而言，由于新興渠道的蓬勃發展，大有蠶食商場之勢。廚衛小家電的新興連鎖渠道包括家電類連鎖企業(如國美、三聯、蘇寧等)、以國外品牌為主的綜合性連鎖等。隨著大家電產品價格競爭的殘酷性，使渠道商越來越關注利潤空間較高的小家電產品。因此，未來家電連鎖渠道將成為小家電市場的最主要銷售渠道之一七、小家電行業投資分析及前景預測小家電以時尚、個性、高雅、方便、適用等為特點贏得了千萬家庭的青睞，在贏得市場的同時，也建立起了利潤與成長的行業大旗。
20年1月—11月我國家用電器實現主營業務收入為6300億元，比上年同期增長了2。73%，實現累計利潤總額294億元，比上年同期增長了49。96%，截止至20年11月底，全行業規模以上企業數為3051家。
在產品質量和穩定性上廚衛、家居、生活類小家電都獲得了穩步提升，產品技術含量也得到了加強，在品牌建設上也涌現出了以美的、格蘭仕、格力、tcl、方太、亞都、蘇泊爾、九陽、燦坤等為代表的一大批知名品牌，在營銷網絡構建上也形成了一批專業的小家電代理商、經銷商，并在國美、蘇寧等連鎖體系占據了重要比例。
與傳統家電產品不同，小家電在中國仍處于高速發展階段，隨著消費需求的增長，小家電產品的種類和數量都在不斷增長，小家電平均利潤率高，為企業帶來的收益也高，未來幾年小家電的增長率平均都在30%以上。
銷售運營分析報告篇五
一、企業背景
1.公司背景
哈特曼箱包公司成立于1877年，從1930年開始生產皮包。剛開始它的產品是同行業最昂貴的，是針對需要最好、最耐用皮箱的消費者設計的。公司只在百貨商店和箱包專賣店銷售自己的產品，一直到1955年以前，它限制分銷，在每一個區域市場只通過選擇一個中間商銷售產品。在新一任領導卡茲上臺之后，哈特曼公司拓展了它的分銷覆蓋面，消減了產品線，制定出了一套全面的零售人員培訓方案。1980年，哈特曼公司總收益是3300萬美元，年銷售增長率22%，卡茲試圖將哈特曼公司的年收益增長率提高5%-10%，同時，增大它在高品質箱包的市場占有率。
公司的產品線包括框架式與軟邊式兩類皮箱的四個系列，其中價格最昂貴的是4700系列。現在，卡茲正考慮對哈特曼產品線加一些變化，用新產品代替已經銷售疲軟的超麂皮產品。哈特曼公司的最主要的直接競爭對手是lark公司和french公司。
2.決策背景
1981年，哈特曼公司總裁卡茲對公司過去實行的價格促銷策略進行評價，同時考慮在新的一年里是否繼續實行這一策略。關于是否繼續這一策略，專家研究的結果與營銷副總裁舒斯特的看法產生了分歧。除了價格促銷策略之外，哈特曼公司還實行過：饋贈禮品與連帶購買促銷策略。
二、決策選項
1.卡茲不支持繼續實行價格促銷策略
專家研究報告認為，價格促銷策略雖然增大了銷售，但是所生成的貢獻卻低于不實行該策略所獲得價值。而且，卡茲認為價格促銷會有損哈特曼公司的形象。
2.舒斯特支持繼續實行價格促銷策略
舒斯特認為價格促銷能夠增大顧客對哈特曼箱包的興趣，吸引新的消費者，鼓勵現有顧客增加對哈特曼產品的購買，從而增加銷售量。
三、決策標準
1.公司利潤
經濟利潤是資源優化配置的指標器，它指導人們把資源用在最有價值的地方，正因為如此，經濟利潤是決策的基礎。任何一個公司都是以盈利為目的，為了實現價值最大化，利潤的不斷提高，從而回應對不同階段而實行不同的決策。
2.產品銷售量
面對瞬息萬變的市場，需要根據產品銷量靈活的調整產品定價、存儲策略、銷售方案等。合理的銷售預測對于決策者做出正確的決定有重要的意義。
3.品牌形象
隨著國內外經濟的快速發展，企業面臨的競爭較以往大的多，當企業計劃推出一種新產品時，由于廣告成本的急劇增加，使得新產品的風險相對提高。因此企業的經濟模式逐步從產品經濟轉向了品牌經濟，企業希望通過建立品牌形象減少產品的銷售成本，減少產品開發的風險，增加企業的競爭優勢。
4.公司戰略目標
公司會為自己在未來幾個月或幾年的時間內制定自己公司的戰略目標，而企業公司，為了實現自己的戰略目標，實現利益最大化，不斷推進自身的發展。會根據不同階段的不同戰略目標而制定不同的決策，從而影響決策的實行。
四、決策標準的論據
1.公司利潤的案例論據
專家報告分析指出，1978年的促銷費用使哈特曼公司的貢獻毛利益減少了132000元。 無促銷定價
20%促銷價 哈特曼公司平均每個產品的定價資料 平均零售價 平均制造商銷售價 變動成本 100 48 34.7 80 41.6 34.7 平均毛利益 13.3 6.9
表1哈特曼公司產品定價資料
但相反一面，哈特曼公司在實行零售促銷計劃時受到零售商的歡迎。1979年其4200系列產品的稅前凈利潤達到21%，4700系列達到36%，而samsonite公司的silhouette系列只達到13%。到1980年5月，哈特曼建議的零售價格向零售商提供了54%的毛利潤率，相比之下，整個箱包行業的平均毛利潤率只有46%。
所以說，不實行價格促銷策略也可以為公司帶來高額利潤。
2.產品銷售量的案例論據
1979年4月22日到5月6日，哈特曼公司對全部四種箱包系列中三種最流行的手提式皮包實行20%的削價促銷。但在促銷結束之后的一段時間，對三種手提式皮箱的訂單量明顯低于1978年的同期水平。1980年的促銷合同中，大約銷售出了144000件促銷產品，只達到了預期數量的一半。
根據專家研究結果表明，促銷活動造成4400產品線在銷售量上互相殘殺;1978年3月-5月，4400產品線的銷售量為15130件，低于17020的預期數量，使貢獻毛利潤減少40366美元。
所以說，哈特曼可能在促銷中蒙受了損失，銷售量迅速增長和銷售收入大幅增長是不可能同步的。
